Der Kauf einer Immobilie: Beim Blick ins Grundbuch sollten Sie wissen, was Sie tun
Das Grundbuch spielt beim Kauf einer Immobilie eine entscheidende Rolle. Dort sind alle wichtigen Informationen über das Grundstück zusammengefasst. Es enthält Angaben über den Eigentümer und über mögliche Belastungen des Grundstücks. Besonders auf die Abteilungen II und III des Grundbuchs sollten Käufer oder Erben beim Eigentumsübergang achten.
Was genau steht eigentlich im Grundbuch?
Zum Beispiel finanzielle Belastungen (Abteilung III). Muss ein Immobilienkauf mithilfe eines Darlehens finanziert werden, verlangen Banken Sicherheiten. Die gängigste Form ist die Eintragung einer Grundschuld. Können Darlehensnehmer die Raten nicht mehr begleichen, hat die Bank damit den Zugriff auf die Immobilie und kann sie zwangsversteigern lassen, um an das fehlende Geld zu kommen. Andere Sicherheiten für die Bank sind etwa eingetragene Hypotheken oder Rentenschulden.
Im Grundbuch finden sich aber auch eigentumsähnliche Rechte und Belastungen (Abteilung II) – sogenannte Grunddienstbarkeiten. Sie sichern Dritten zum Beispiel das Recht zu, das Grundstück für gewisse Zwecke zu nutzen. Gängig sind etwa Wegerechte wie das Geh-, Fahr- oder Leitungsrecht. Steht ein Geh- oder Fahrrecht im Grundbuch, ist der im Eintrag benannte Personenkreis berechtigt, das fremde Grundstück zu betreten oder zu befahren. Solche Eintragungen können den Wert eines Grundstücks beeinflussen. Noch dazu lösen sich Grunddienstbarkeiten mit einem Eigentümerwechsel nicht einfach in Luft auf. Sie sind an das Grundstück und nicht an den Eigentümer gebunden.
Wie wird eine Grunddienstbarkeit gelöscht?
Einträge können auf Antrag des Eigentümers des belasteten Grundstücks gelöscht werden. Voraussetzung dafür ist aber entweder die Zustimmung des Rechteinhabers in notariell beglaubigter Form oder die Tatsache, dass das Recht erloschen und der Grundbucheintrag damit überholt ist.
Der Notar beantragt dann im Auftrag des Grundstückseigentümers die Löschung der Dienstbarkeit beim Grundbuchamt. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn ein Wohnungsrecht endet, weil der Wohnungsnutzer verstorben ist. Oder wenn eine Grunddienstbarkeit befristet war und die Frist endet.
Wie ist das mit einer Grundschuld?
Eine Grundschuld oder Hypothek bleibt grundsätzlich so lange im Grundbuch bestehen, bis das gesamte zugrundeliegende Darlehen abgezahlt ist. Erst dann ist eine Löschung möglich. Ist das Darlehen abgezahlt, stellt die Bank eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld aus. Wenn der Eigentümer den Eintrag im Grundbuch löschen lassen will, muss er damit zum Notar gehen, der das notariell beglaubigt und die Unterlagen an das Grundbuchamt schickt.
Ist das Löschen alter Einträge sinnvoll?
Wer eine Immobilie oder ein Grundstück verkaufen möchte, tut in der Regel gut daran, vorhandene Grunddienstbarkeiten und finanzielle Belastungen eines Grundstücks löschen zu lassen. Wenn ein zum Verkauf stehendes Grundstück oder ein solches Haus im Grundbuch eine weiße Weste hat, kann der mögliche Erlös höher ausfallen.
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